Bauschäden Gutachter

In der DIN 31051 wird unter Bauschäden im Sinne der Instandhaltung ein Zustand beschrieben, welcher nach Unterschreiten eines bestimmten Grenzwertes des Abnutzungsvorrats eine im Hinblick auf die Verwendung unzulässige Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit bedingt.

Beispiele für Bauschäden sind Abblätterungen, Abplatzungen, Ausblühungen, Korrosion, Risse, Schimmel und Undichtigkeiten.

Ein Bauschaden kann vielseitige Ursachen haben, z.B. Durchfeuchtungen, Abblätterung aufgrund von Frostabsprengung, Salzkristallisation oder Korrosion usw. Durchfeuchtungen entstehen meist durch falsch oder mangelhaft ausgeführte Abdichtungsarbeiten (Sperrarbeiten), unter Nichtbeachtung der DIN 18195 Bauwerksabdichtung (neu DIN 18531- DIN 18535) oder durch einen Wasserrohrbruch.

Bauschäden können durch Einsatz minderwertiger Baustoffe entstehen.

Daher ist eine professionelle Bauüberwachung durch einen Bausachverständigen, Baugutachter oder Bauexperte zur Qualitätssicherung unabdingbar.
Die Verschlechterung wirkt sich in der Regel in jeder Hinsicht auf die gesamte Immobilie aus. Hierbei spielt die Wertminderung eine entscheidende Rolle.

Daher müssen Bauschäden in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden und sollten in einem frühen Stadium beseitigt werden. Die beiden größten Blöcke der Bauschäden bilden die Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden.

Die möglichen Ursachen hierfür möchte ich Ihnen nachfolgend in Kurzform und allgemein gehalten erläutern:

Bauschäden durch Schimmelbildung

In den meisten Fällen sind es physikalische Baumängel, die eine Feuchtebildung im Keller und in Wohnräumen begünstigen und so zur Schimmelbildung führen können. Hierbei spielt die Ausführung beim Hausbau eine wesentliche Rolle (Pfusch am Bau) oder der Feuchteeintrag im Mauerwerk konnte in der Bauzeit nicht richtig austrocknen. Auf jedem Fall bleibt Feuchtigkeit im Mauerwerk bzw. eine feuchte Kellerwand zurück und die Grundlage für Schimmelbildung ist gegeben. Problematisch sind vor allem sogenannten Wärmebrücken, an denen sich Kondenswasser bildet. Die typischen Bauteile mit Wärmebrücken sind nicht richtig gedämmte Betonbauteile, Rollläden-Kästen, Fensterrahmen, Heizkörper-Nischen und Stahlträger. Jedoch auch ein nasser Keller kann auf Kondenswasser hinweisen, beispielsweise wenn falsch gelüftet wurde.

Bauliche Mängeln entstehen außerdem auch bei einer schlechten Instandhaltung des Gebäudes. Gerade Altbauten sind hiervon besonders betroffen, hier spielt das Alter der Rohre oder Leitungen eine Rolle, diese sind besonders anfällig für Lochfraß oder Brüchigkeit und werden undicht, ohne dass es von den Bewohnern bemerkt wird. So kommt es zu einem Wasserschaden, der wiederum Risse in der Außenwand, Feuchtigkeit im Mauerwerk und Wasser im Keller verursacht.

Bauschäden durch falsches Lüft- und Heizverhalten

Nach den statistischen Erhebungen des Verbraucherschutzes geht man davon aus, dass zu ca. 25 – 30 % die Bewohner selbst für feuchtes Mauerwerk mit Schimmelbildung verantwortlich sind. In den überwiegenden Fällen wird meistens nicht oder zu wenig gelüftet und falsch geheizt.

Außerdem sollte die Küche oder das Wohnzimmer nicht als Trockenraum für die frisch gewaschene Wäsche zweckentfremdet werden.
Insbesondere sind unbeheizte Räume wie der Keller oft von Schimmelpilz befallen. Gerade in den Sommermonaten kann sich bei einer falschen oder einem zu geringen Luftwechsel Kondenswasser bilden und dadurch die Feuchtigkeit im Keller erhöhen.

Die Folge: Eine feuchte Kellerwand, generelle Feuchtigkeit im Mauerwerk und Schimmelpilz.

Bauschäden durch Kondenswasser

Ein Wasserschaden, Wasser im Keller oder eine feuchte Kellerwand sind die häufigsten Ursachen von Schimmelbildung. Feuchtigkeit im Mauerwerk kann aber auch völlig unbewusst zustande kommen. So erhöhen beispielsweise Aquarien die Luftfeuchtigkeit und der Mieter selbst bekommt davon nichts mit. Eine weitere Ursache sind Duschen und Badezimmer, die mangels Fenster nicht ausreichend belüftet werden können: Die eingebauten Lüftungen sind oft nicht in der Lage, die angestaute Feuchtigkeit zu kompensieren.

Doch auch viele Grünpflanzen im Zimmer, Mauerfeuchte bei Renovierungsarbeiten sowie tagtägliche Ausdünstungen von Mensch und Tier (Atmung, Schweiß) tragen zu einer hohen Luftfeuchtigkeit bei. Bei diesen Bedingungen fühlt sich der Schimmel wohl.

Es gibt noch eine Vielzahl weiterer Bauschäden, die hier nicht alle beschrieben werden können.
Fragen? Wir stehen jederzeit zur Verfügung!