Ganz dicht sollten die Immobilien schon sein?

Wer sich in diesen Tagen unter den Immobilienbesitzern in Deutschland umhört, der wird mit vielen Bedenken konfrontiert. Das gipfelt schon in Angst, Ratlosigkeit und Verunsicherung. Mit dem neuen GEG-Gesetz auch Heizungsgesetzt tituliert stellt sich die Frage, muss der Kessel jetzt raus oder?

Hier stellt sich mittlerweile eine der am häufigsten gestellten Fragen die der Energieberater hört. Weiterhin wird auch oft die Frage gestellt ist mein 60 Jahre alter Bungalow noch sanierbar oder kann ich ihn gleich abreißen ?

Auslöser des Anlasses ist das geplante GEG-Gesetz und sonstige Vorschriften, die in Berlin und von der Europäischen Union in Kürze beschlossen werden sollen. Diese Vorschriften sollen sicherstellen, dass die Immobilien in der Bundesrepublik Deutschland künftig erheblich klimafreundlicher werden.

Es geht hierbei um ~ 35 % die den Energiebedarf für Immobilien zur Zeit zu viel belasten. Hierbei steht in erster Linie das Heizungsverbot, welches die Eigentümer, Haus & Grund u. a. auf die Palme bringt. Ab dem 01.01.2024 sollen keine mit dem Medium Öl bzw. Gas betriebene Kessel mehr in Neubauten eingebaut werden dürfen.

Es dürfen nur noch Anlagen, die mit mindestens 65% erneuerbarer Energie betrieben werden eingebaut werden. Das geht an die Substanz, insbesondere der Eigentümer, die mit dieser Forderung überlastet sind, argumentieren die Verbände wie zum Beispiel Haus & Grund.

Des Weiteren wird von der EU ab 2030 die Forderung erhoben, dass bestimmte Effizienzklassen für Immobilien einzuhalten sind.

Ältere unsanierte Häuser sind/müssen bis zu diesem Datum flott gemacht werden. Bisher ist diese Vorgabe noch nicht gültig sie ist noch in Ländervorschriften einzubringen. Aber sie wird kommen, das ist die allgemeine Meinung der Energieexperten. Für die EU ist der klimaneutrale Gebäudebestand nicht mehr verhandelbar.

Jedoch ist vielen nicht klar: Längst schreibt auch das deutsche Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2020 bestimmte Sanierungen vor. Wer eine schlecht gedämmte Immobilie kauft oder erbt, muss innerhalb von 2 Jahren kleinere Dämmmaßnahmen an Kellerdecken, Dachböden und Heizungsrohren bzw. Warmwasser führenden Leitungen durchführen. Auch bei größeren Fassaden- und Dachrenovierungen gilt eine Dämmpflicht.

Welche Maßnahmen noch von den Eigentümern der Häuser bzw. Wohnung gefordert werden und, ob diese Leistungen von diesen finanziell zu stemmen sind bleibt ungewiss. Aber die Vorgaben der EU sind nicht so streng wie mancher meint. Die Forderungen sind meist mit einer einzigen überschaubaren Dämmmaßnahme zu lösen. Hierbei sind die staatlichen Förderungen sehr hilfreich. Es gilt, sich mit folgenden Fragen zu befassen:

1.  Wie hoch ist der derzeitige Energieverbrauch?

Als erstes sollten sich die Besitzer einer Immobilie den Energieausweis genau ansehen.
Hieraus ist ersichtlich welche Effizienzstufe die Immobilie aufweist. Außerdem gibt er
Auskunft darüber, wie hoch der Energiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohn-
fläche im Jahr liegt (kWh/m² * a). Die Immobilien, die in der Stufe E bis H eingestuft sind, also über 130 kWh verbrauchen sind nach den EU-Richtlinien energetisch zu ertüchtigen. Nach den aktuellen Daten betreffen das in der BRD ca. 7,4 Millionen Gebäude der Herstellungsjahre 1948 bis 1978. Ein schlecht oder gar nicht gedämmtes Haus aus dem Herstellungsjahr 1978 hat grob geschätzt die Effizienzklasse F und somit einen Energiebedarfswert von 175 kWh. Ab 2030 sollen die Wohnhäuser EU-weit die Effizienzklasse E erreichen und ab 2033 die Klasse D.                              

2. Wie weit ist der Energieverbrauch zu reduzieren?

Nimmt man die von der EU vorgegebenen Werte als Maßstab an, so ist für Wohngebäude ab 2033 der Verbrauch von 130 kWh je Quadratmeter Wohnfläche die absolute Obergrenze.

Ein wenig gedämmtes Haus der Effizienzklasse F mit einem jährlichen Bedarf von 175 kWh müsste also ~25 % Energie einsparen. Nicht sanierte Gebäude in der Klasse G mit einem Verbrauch von 225 kWh müssten demnach 42% Energie einsparen. Das klingt nach sehr viel ist aber durchaus erreichbar.

Mit der Durchführung von energetischen Maßnahmen lassen sich an den jährlichen Energiekosten erhebliche Einsparungen erzielen

3. Wie kann ich Einsparungen erzielen ?

Mit relativ einfachen Maßnahmen wie z.B. die Dämmung der Kellerdecke oder die oberste Geschoßdecke sind Einsparungen von 13% – 20 % zu erzielen. Diese Sanierungsarbeiten können Eigentümer in der Regel in Eigenleistung durchführen. Die Kosten hierfür liegen im Schnitt bei 5.000,00 € für den Keller und etwa 1.800,00 € für die oberste Geschossdecke.

Diese Kosten lassen sich in etwa 25 Jahren an Einsparungen amortisieren. Rechnet man die staatliche Förderung der Bafa hinzu erreicht man das Einsparungsziel bereits nach 20 Jahren. Größere Maßnahmen bilden zum Beispiel der Austausch der Fenster.

Hier ist eine 3-fach Verglasung bei der Einsparung von mehr Energie nötig. Außerdem fließen hierbei auch wieder Fördermittel. Hierdurch können die Mehrkosten gegenüber der zweifach Verglasung kompensiert werden. Für den Fall, dass an der Fassade mehr als 10% der Putzfläche zu erneuern sind, ist nach den GEG-Gesetz ein WDVS-System anzubringen.

Hierbei sind dann größere Einsparungsziele zu erreichen und der Herstellungspreis einer neuen Fassade liegt zwischen 25.000,00 € – 32.000,00 € für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 140 -180 m² Wohnfläche. Die Klasse verbessert sich bei den zwei zuletzt genannten Maßnahmen dann von G – D.

4. Wie steht es um die Heizung ?

Meist im Keller steht der größte Sanierungsfall. Ist die Anlage nicht mehr zu reparieren, so muss ab 2024 eine neue Anlage ohne das Medium fossiler Brennstoff wie Öl und Gas eingebaut werden. Das bedeutet die Anlage muss mit 65 % erneuerbarer Energie betrieben werden.

Hier kommt der Einbau einer Wärmepumpe oder Wasserstoff, Biogas- betrieb in Frage. Alternativ kämme auch der Anschluss an ein bestehende Fernwärmenetz in Betracht. Die Wärmepumpe (WP) lässt sich auch bei älteren Gebäuden nach Angaben des Frauenhofer Instituts betreiben.

Jedoch müsste ohne den Einbau einer Flächenheizung bzw. Dämmmaßnahmen mit einer leistungsfähigeren Pumpe die WP realisiert werden. Nur eins sollten Eigentümer auf keinen Fall tun: Auf die Schnelle noch einen herkömmlichen Kessel kaufen. Spätestens ab 2045 müssten diese Eigentümer ihr Gerät wohl entsorgen. Das wird von den meisten Energieberatern prognostiziert.

5. Welche Förderungen gibt es? 

Die Förderungen sind ständig im Fluss. Daher empfehle ich Ihnen, nehmen Sie mit uns Kontakt auf. Wir beraten Sie gerne.

Werner Germayer