Diese Faktoren sollten vom Hauskäufer besonders beachtet werden

Der Artikel beantwortet Fragen rund um das Thema „Erwerb einer Immobilie – was ist wichtig?“.

Legen Sie Ihr Augenmerk auf diesen Artikel, wenn Sie Wohneigentum erwerben möchten.

Lohnt es sich jetzt noch zu hohen Preisen zu kaufen oder ist es besser zuzuwarten? Nicht nur diese Frage stellt sich für immer mehr Kaufinteressenten.

Die Antwort darauf ist nicht ganz trivial, sondern bestimmt sich anhand mehrerer Faktoren, die ich Ihnen nachfolgend darstellen darf:

Subjektive Faktoren

Wie so vieles im Leben, gibt es immer ein sog. Bachgefühl. Nennen wir es einmal „subjektive Faktoren“. Doch was bedeutet das: Oftmals stellt sich aktuell am deutschen Wohnungsmarkt ein Gefühl von Überteuerung ein; die Preise wirken überheizt; empfinden Sie das auch? Ja, dann täuscht Sie Ihr Gefühl nicht – die Preise sind derzeit tatsächlich in vielen Fällen überteuert. Ob sich dann eine Investition lohnt, sollte ganz genau durchdacht sein. Näheres dazu erläutere ich Ihnen in den nachfolgenden Abschnitten. Ich kann Sie also nur dazu ermutigen, bei der Kaufentscheidung auch auf Ihr Bauchgefühl zu hören.

Verkäufermarkt

Durch die vermehrten Investitionen in das sog „Betongeld“, steigen die Preise sukzessive an. Beispielsweise warnte die Deutsche Bundesbank von Preisübertreibungen in der Fläche:

„Modellrechnungen der Bundesbank deuten allerdings auf Überbewertungen in einigen Regionen hin, insbesondere in den städtischen Gebieten. Die Überbewertungen beziehen sich dabei auf einen geschätzten fundamentalen Immobilienpreis, dem wirtschaftliche Fundamentaldaten wie Einkommen, Zinsen und demografische Faktoren zugrunde liegen. Demnach betrugen die Preisübertreibungen in 127 deutschen Städten im Jahr 2016 zwischen 15% und 30%, nach 10% bis 20% im Jahr 2015.“

Künftige Entwicklung?

Unklar erscheint also, (i) ob Wohnungseigentum bald wieder realistischer bewertet sein wird (ii) oder ob der Preisanstieg anhält? Das weiß keiner!

Marktumfeld

Planen Sie den Erwerb einer Immobile, müssen Sie sich das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete genau anschauen. Nach jüngsten Zahlen sind die Preise für Eigentumswohnungen signifikant gestiegen. Demgegenüber sind die Mieten aber nicht im gleichen Maße angestiegen, so dass sich die hohen Erwerbskosten oftmals nicht amortisieren lassen.

Rendite?

Planen Sie die Immobilie als Investition mit einer satten Rendite, kann sich dieses Vorhaben in dem aktuellen Marktumfeld als schwierig darstellen.

Einfach „nur“ Traumhaus?

Etwas anderes gilt gleichwohl aber, wenn Sie nicht allzu sehr auf Rendite achten, sondern sich Ihre Traumimmobilie erwerben möchten. Es empfiehlt sich demzufolge immer ganz genau hinzuschauen, zu welchem Zweck das Objekt erworben werden soll.

Zinsentwicklung

Vorwegstellend kann festgehalten werden, dass Immobilienkredite nach wie vor sehr günstig sind. Das ist der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank („EZB“) geschuldet. Somit lassen sich Immobilien im aktuellen Zinsumfeld sehr günstig finanzieren. Allerdings ist die Finanzierung einer Immobilie keine kurzfristige Investition, sondern eher langfristig einzustufen. Das heißt Sie binden sich in aller Regel nicht für die nächsten 10 Jahre sondern eher für die nächsten 30 Jahre. Bedenken Sie also immer auch die Zinsentwicklung, sprich, wie sich die Finanzierungskosten verändern können. Steigt der Zins, wird auch die Finanzierung teurer.

Beispiel:

Finanzieren Sie beispielweise über einen Zeitraum von 30 Jahren mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und ändert die EZB ihre Zinspolitik (etwa 2027) durch signifikante Anhebung des Leitzinses, so wird sich auch Ihre Finanzierung verteuern. Das muss bedacht sein.

Betongold

Mit Blick auf die aktuell sehr günstigen Finanzierungskosten sind Investitionen in Immobilien sehr gefragt. Es werden aber Stimmen laut, dass die EZB ihre Zinspolitik in naher Zeit ändern wird und den Leitzins anheben möchte. Diese Erwartung lässt die Nachfrage nach Immobilien nochmals ansteigen, da die Investoren den aktuellen Zinsvorteil noch „mitnehmen“ möchten. Gepaart mit dem Prinzip von Angebot und Nachfrage, dürfte dieser Umstand nochmals zu einer Verteuerung von Immobilien führen.

Mietgesetzgebung

Die Große Koalition ist sich einig: Die Mieter in deutschen Großstädten müssen entlastet werden. Unklar ist jedoch, wie dieses Ziel erreicht werden soll. Darüber herrscht weiterhin Uneinigkeit in der „großen Koalition“. Aktuell kann nicht abschließend beurteilt werden, ob der „Entwurf eines Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache“ („neues Mietgesetz“) im Bundestag eine Mehrheit finden wird.

Das neue Mietgesetz sieht insbesondere die nachfolgenden Änderungen vor, die auch für Sie von Interesse sein dürften:

1. Bei der Erstellung der Miete sollen zukünftig die Mieten der letzten 6 Jahre als Berechnungsgrundlage dienen.
2. Es werden Änderungen bei der sog. Umlage von Modernisierungskosten auf die Mieter beabsichtigt. Hier sollen strengere Regeln gelten.

Steuererleichterungen für Investoren für den Bau von Mietwohnungen

Außerdem plant die Bundesregierung den Bau von Mietwohnungen steuerlich zu begünstigen. Das sieht zumindest der „Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ vor. Der Entwurf sieht vor, dass die jährliche Abschreibung von 2% über 4 Jahre hinweg auf 5% erhöht wird. Voraussetzung soll sein, dass die Baukosten pro Quadratmeter EUR 3000 nicht übersteigen. Davon wiederrum können maximal EUR 2000 geltend gemacht werden.

Ihr Bausachverständiger Germayer informiert gerne! Kontaktieren Sie mich gerne für weitergehende Informationen.